A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), definiu que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel. O entendimento se baseia na ausência de enquadramento do banco como contribuinte nas hipóteses previstas pelo artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).

Com a tese fixada, processos individuais e coletivos sobre o tema, que estavam suspensos em tribunais estaduais e no próprio STJ, podem voltar a tramitar. A decisão deve ser observada por todo o Judiciário ao julgar casos semelhantes.

O caso analisado teve origem em uma execução fiscal ajuizada pelo município de São Paulo contra uma instituição financeira para cobrança do IPTU de um imóvel sob alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça estadual afastou a responsabilidade do banco pelo pagamento do imposto, reconhecendo sua ilegitimidade passiva.

Ao recorrer ao STJ, o município argumentou que a alienação fiduciária resulta na transferência da propriedade para o credor e que, por essa razão, o banco deveria responder pelas obrigações tributárias do bem.

No julgamento, o relator, ministro Teodoro Silva Santos, destacou que, na alienação fiduciária, o credor fiduciário detém apenas uma propriedade resolúvel, sem intenção de posse definitiva. Segundo ele, a jurisprudência do STJ estabelece que a posse do bem deve estar acompanhada da intenção de ser dono (animus domini), o que não se aplica ao credor fiduciário.

O ministro ressaltou ainda que o artigo 1.367 do Código Civil distingue a propriedade fiduciária da propriedade plena. Como prevê o artigo 1.359 do mesmo diploma legal, a transferência ao credor ocorre sob condição resolutiva, ou seja, apenas como garantia de pagamento da dívida.

Além disso, a Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, atribui expressamente ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com o IPTU até que o credor fiduciário seja imitido na posse. A regra, reforçada por modificações legislativas em 2023, esclarece que a responsabilidade tributária não se transfere ao banco antes dessa etapa.

Com essa decisão, o STJ reforça a interpretação de que o credor fiduciário não pode ser equiparado ao proprietário ou possuidor do imóvel para fins tributários. Assim, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU permanece com o devedor fiduciante até a efetiva imissão do banco na posse do bem.

O JCM Advogados Associados permanece atento a todas as novidades e decisões para mantê-los sempre atualizados e permanecemos à disposição para solucionar suas dúvidas sobre o tema.Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/31032025-Repetitivo-define-que-IPTU-e-obrigacao-do-devedor-fiduciante-ate-o-banco-ser-imitido-na-posse-do-imovel.aspx