Por: Gabriela Rocha
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma vendedora de imóvel não pode executar extrajudicialmente um contrato de alienação fiduciária que permaneceu sem registro por dois anos. O registro só foi realizado após o comprador ingressar com uma ação de rescisão contratual, evidenciando a intenção da vendedora de evitar normas menos favoráveis a seus interesses. A decisão baseou-se no entendimento de que o registro é um requisito essencial para a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997.
O caso teve início quando os compradores, alegando dificuldades financeiras, entraram com uma ação para rescindir o contrato e obter a devolução dos valores pagos. Somente após ser notificada dessa ação, a vendedora registrou o contrato e buscou aplicar a Lei 9.514/1997 para impedir a rescisão. O tribunal de origem, entretanto, entendeu que a conduta da empresa visava exclusivamente afastar normas menos favoráveis, aplicando, assim, o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
No STJ, a vendedora argumentou que poderia registrar o contrato a qualquer momento, independentemente da ação de rescisão movida pelo comprador. No entanto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a constituição da propriedade fiduciária exige o registro no cartório de imóveis, conforme o artigo 23 da Lei 9.514/1997. Sem esse requisito, não é possível aplicar a execução extrajudicial prevista nos artigos 26 e 27 da mesma lei.
Além disso, a ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser considerados em situações onde o registro do contrato é postergado deliberadamente. Muitas empresas do setor imobiliário optam por não registrar contratos de alienação fiduciária para reduzir custos, mas essa prática não pode ser usada para obter vantagens processuais. Assim, nesses casos, a relação contratual continua regida pelo Código Civil, pelo CDC e pela Súmula 543 do STJ.
Dessa forma, a Terceira Turma do STJ reforçou que a validade do negócio jurídico não é comprometida pela ausência do registro, mas a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 depende desse procedimento. Como resultado, a vendedora perdeu o direito de executar extrajudicialmente o contrato, prevalecendo a proteção ao consumidor e a necessidade de observância da boa-fé nas relações contratuais.
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