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notícia 20 de maio de 2022

Imóvel dado em caução em contrato de locação comercial pertencente à sociedade empresária pode receber proteção da impenhorabilidade do bem de família

Caução

Por Isabele Marques

Em recente julgamento do Recurso Especial nº 1.935.563 – SP (2021/0128202-8) pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi decidido que, em regra, o imóvel dado em caução em contrato de locação comercial que pertence a determinada sociedade empresária e é utilizado como moradia por um dos sócios recebe a proteção da impenhorabilidade do bem de família, principalmente nos casos em que a propriedade do imóvel for de sociedades de pequeno porte.

Na origem, o caso em análise diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão de primeiro grau que deferiu o pedido de penhorabilidade de imóvel residencial, objeto de caução para garantir contrato de locação comercial, pertencente à uma sociedade empresária de pequeno porte, destinado à moradia de uma de suas sócias.

Até meados de 2009 o imóvel pertencia ao agravante (cônjuge da sócia da EPP). Ocorre que, para integralizar o capital social subscrito desta EPP, o cônjuge da sócia transferiu a propriedade do bem para a sociedade. Após esta transferência e conforme anteriormente mencionado, o imóvel residencial foi dado em caução para garantir contrato de locação comercial.

O Tribunal deu provimento ao recurso interposto pelo agravante, pois entendeu que o fato de o imóvel pertencer à pessoa jurídica não afasta, por si só, a garantia de impenhorabilidade, tendo em vista que a Lei confere amplo direito e proteção à moradia do núcleo familiar.

Irresignada, a recorrente alegou em grau de recurso especial que o imóvel foi livremente dado em garantia, cuja propriedade pertence a pessoa jurídica, não podendo ser aplicada a proteção conferida ao bem de família.

A caução é uma forma de garantia que o locatário pode prestar em contratos de locação. Por sua vez, a lei que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família afasta esta proteção em caso de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Ocorre que, para o STJ a exceção legal não se aplica em caso de caução oferecida em contrato de locação, tendo em vista que a finalidade da lei é proteger o núcleo familiar por dívidas contraídas por estes componentes.

Neste sentido, o STJ decidiu que o caso em questão é peculiar pois, embora a pessoa jurídica seja a proprietária do imóvel, o bem é utilizado para a moradia de sua sócia administradora e de seus familiares, o que afasta a penhorabilidade em face da proteção ao direito fundamental de moradia. Neste sentido, foi a fundamentação do voto do Ministro Relator Ricardo Villas Bôas

Assim, se a penhorabilidade fosse deferida neste caso, o escopo da proteção ao bem de família sucumbiria ao direito de crédito, ou seja, o Estado privilegiaria o valor que o credor da sociedade empresária detém em prejuízo ao direito fundamental de moradia da entidade familiar, o que seria totalmente contrário ao ordenamento jurídico brasileiro.

Além disso, a impenhorabilidade do bem de família é uma garantia de ordem pública e, conforme sustentado no voto do Relator “não pode ser afastada por renúncia do devedor ao privilégio”.

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