Por: Gabriela Rocha
Quando não há o devido registro em cartório da promessa de compra e venda de um imóvel, esse contrato não tem força contra terceiros. Foi com base nesse entendimento que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a validade de uma hipoteca feita em favor de uma imobiliária, mesmo sendo posterior à promessa de compra e venda de um imóvel comercial. No caso analisado, a imobiliária recebeu o imóvel como garantia e agiu de boa-fé, ou seja, sem saber que ele já havia sido prometido a outra pessoa.
A compradora alegou que havia adquirido o imóvel com seu ex-marido em 2007, por meio de um contrato particular. Porém, só em 2018 descobriu, ao consultar o cartório, que em 2009 a antiga dona do imóvel havia oferecido a propriedade como garantia de dívida à imobiliária. Apesar de a primeira instância ter dado razão à compradora, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina e o STJ entenderam que a hipoteca registrada tem prioridade sobre a promessa de compra e venda sem registro.
O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso no STJ, destacou que a Súmula 308 do tribunal — que protege o comprador de imóvel residencial financiado — não se aplica ao caso, pois trata-se de um imóvel comercial. Ele ainda lembrou que, em outras decisões, o STJ reconheceu a proteção ao comprador mesmo diante de uma hipoteca posterior. Porém, essas decisões anteriores envolviam contratos que já estavam registrados, o que não aconteceu nesse processo.
Por fim, o relator explicou que, sem o registro no cartório de imóveis, a promessa de compra e venda gera apenas obrigações entre as partes que assinaram o contrato, não produzindo efeitos contra terceiros. Assim, o direito do comprador só é reconhecido perante terceiros quando o contrato está devidamente registrado. Como a imobiliária agiu de boa-fé e não tinha como saber do acordo anterior, o contrato particular não registrado não pode impedir a validade da hipoteca.
O caso reforça o entendimento já consolidado no direito civil de que a transferência da propriedade do imóvel se dá com o registro cartorário e, mesmo no caso de uma promessa de compra e venda, para que seja considerada um direito real, é imprescindível o registro. É falsa a sensação de segurança dada pela escritura pública, seja de compra e venda ou a promessa de compra e venda, que não tenha sido averbada na matrícula do bem. Com isso, fica claro que evitar o pagamento do registro no cartório de registro de imóveis, visando à economia, pode custar muito caro ao pretenso proprietário.
O JCM Advogados Associados permanece atento a todas as novidades e decisões para mantê-los sempre atualizados e permanecemos à disposição para solucionar suas dúvidas sobre o tema.
