Por: Clarissa Calais
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, em julgamento recente, que a cláusula que prevê a renúncia à indenização por benfeitorias, em contratos de aluguel, não pode ser estendida aos casos de acessão.
De modo que fique mais clara a situação, cumpre estabelecer a diferença entre as benfeitorias e as acessões. Assim, importa dizer, no tocante às benfeitorias indenizáveis, que podem se dividir em necessárias (aquelas que possuem como finalidade a conservação do imóvel) – estas, sempre indenizáveis, realizadas com autorização do locatário, ou não; e úteis (aquelas que facilitam o uso do imóvel, atribuindo-o, em certa medida, valor) – e que serão indenizáveis se realizadas com autorização do locatário. Já as acessões são, em linhas gerais, uma forma de aquisição de direitos reais, isto é, um modo de aquisição do direito de propriedade pela incorporação e união do que fora feito à coisa que, originalmente, não lhe pertencia.
Nas palavras do relator, “é preciso diferenciar os conceitos de benfeitoria e acessão, institutos que não podem ser tratados da mesma forma: a primeira é uma melhoria de natureza acessória realizada em coisa já existente, enquanto a acessão é a aquisição da propriedade de acréscimos, nas formas previstas no artigo 1.248 do Código Civil”.
O caso analisado tratou de apreciar o direito de um empresário ser ressarcido após construir uma academia em uma propriedade alugada, mas não conseguir dar continuidade ao negócio, por falta de regularização do imóvel, que dele não dependia.
Nesse sentido, entendeu o Ministro Marco Aurélio Bellizze, que “a obra realizada pelo locatário configurou uma acessão – e não uma mera benfeitoria, até porque o valor por ele investido no imóvel alcançou um montante elevado, que supera o senso comum para uma simples adaptação do bem para suas atividades”, e que haveria havido, então, locupletamento ilícito da proprietária, que ingressou com ação de despejo em face do locador, pelo não pagamento dos aluguéis devido à ausência de regulamentação e, após, o locou a uma pessoa que se utilizou da infraestrutura da academia, obtendo, assim, lucro evidentemente indevido.
Importa dizer, ainda, que a decisão consignou que o locatário procedeu de boa-fé, inclusive mediante autorização da locadora para a realização das obras, de forma a se vislumbrar a má-fé da proprietária, consoante presunção do artigo 1.256, parágrafo único, do CC, já que a construção se deu com o seu conhecimento e sem impugnação de sua parte.[1]
Por esta forma, é importante que a boa-fé seja observada em todas as fases contratuais e, ainda, na pós contratual, para que imbróglios como este sejam evitados.
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