Por Igor Moriyama

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu este ano uma decisão que tem o potencial de transformar significativamente o mercado imobiliário no Brasil e gerar incertezas relevantes entre compradores, vendedores e investidores. A sentença, vinculada ao julgamento do Recurso Especial (REsp) n. 1820873, está relacionada à presunção de fraude à execução fiscal em casos de alienação de imóveis após a inscrição de débito na dívida ativa, o que está gerando uma série de questões e preocupações.

A decisão proferida pela Primeira Turma do STJ reafirmou o entendimento de que, após a promulgação da Lei Complementar 118/2005, as alienações de bens do devedor após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa são consideradas fraudulentas, a menos que o devedor tenha reservado uma quantia suficiente para quitar o débito. Antes dessa alteração legislativa, a fraude à execução só era configurada se houvesse uma citação prévia do devedor no processo judicial. Entretanto, a decisão do STJ transformou essa presunção em absoluta, independentemente da boa-fé do adquirente.

O caso que levou a essa decisão envolveu a compra de um imóvel por uma pessoa que, antes da transação, tomou todas as precauções e verificou que não havia registros de penhora ou outros impedimentos à aquisição. No entanto, posteriormente, foi descoberto que a construtora original, primeira proprietária do imóvel, tinha um débito tributário inscrito na dívida ativa pela Fazenda Nacional antes de realizar a primeira venda. A defesa da última adquirente argumentou que todas as verificações necessárias foram feitas, e, portanto, não houve má-fé no negócio.

As instâncias ordinárias, incluindo o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), entenderam que a presunção de fraude à execução era relativa e a afastaram com base na boa-fé da última compradora. No entanto, a Fazenda Nacional recorreu da decisão e alegou que, com base na jurisprudência do STJ, a presunção de fraude à execução se tornou absoluta após a entrada em vigor da LC 118/2005, mesmo em casos de sucessivas alienações do bem.

A Primeira Turma do STJ acatou o recurso especial, afastando a tese de que a boa-fé da adquirente exclui a fraude e ordenando um novo julgamento do caso. O ministro Benedito Gonçalves, relator do processo, ressaltou que, desde a entrada em vigor da LC 118/2005, a presunção de fraude se tornou absoluta com a inscrição do débito na dívida ativa, eliminando a necessidade de verificar a boa-fé do adquirente.

Essa decisão tem gerado preocupações no mercado imobiliário e levantado várias questões, sendo elas:

1. Incertezas nas transações imobiliárias: A decisão aumenta a incerteza nas transações de imóveis, uma vez que a presunção de fraude se aplica de forma absoluta, mesmo quando os compradores agem de boa-fé e tomam todas as precauções necessárias. Isso pode tornar as negociações mais demoradas e complexas.
2. Impacto nos consumidores: Os compradores de imóveis, especialmente aqueles que adquiriram propriedades após a entrada em vigor da LC 118/2005, enfrentam o risco de terem seus imóveis sujeitos a execuções fiscais, caso proprietários anteriores estejam na dívida ativa. A incerteza sobre a segurança de suas propriedades pode ser prejudicial para os consumidores.
3. Impacto nos fundos de investimento imobiliário (FIIs): A decisão também pode afetar os FIIs, que se tornaram grandes compradores de imóveis no Brasil. Se um FII adquiriu um imóvel de uma empresa com débitos tributários inscritos na dívida ativa, o fisco pode buscar desconstituir a aquisição, incluindo os investidores do FII, mesmo que tenham agido com diligência na compra.
4. Possíveis efeitos no mercado imobiliário: A incerteza e a presunção de fraude podem encarecer os financiamentos imobiliários e desaquecer o mercado imobiliário como um todo, uma vez que as transações se tornam mais arriscadas.
5. Complexidade na diligência pré-compra: Para evitar problemas futuros, os potenciais compradores de imóveis agora são aconselhados a realizar diligências extensas antes da compra, buscando todas as certidões negativas de débitos de todos os proprietários anteriores, o que pode tornar o processo mais caro e demorado.

Em resumo, a decisão do STJ levanta preocupações no mercado imobiliário e pode afetar tanto consumidores quanto investidores, tornando as transações imobiliárias mais complexas e arriscadas. Ela também destaca a importância de buscar orientação jurídica especializada ao lidar com questões imobiliárias para evitar possíveis problemas relacionados a dívidas tributárias.

O JCM Advogados Associados permanece atento a todas as novidades e decisões para mantê-los sempre atualizados e permanecemos à disposição para solucionar suas dúvidas sobre o tema.