Por Igor Mitsuo Sousa Moriyama e Vinícius Bistene

Em 27 de dezembro de 2018 entrou em vigor aLei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou as Leis n.º 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O novo texto legal aborda a resolução contratual por culpa do tanto incorporador (art. 43-A) quanto por culpa do adquirente, inclusive com certas retenções de valores, incluindo os art. 67-A e 43-A na Lei n. 4.591/64, e o art. 32-A na Lei n. 6.766/76.

A partir de agora, desde que previamente acordado entre as partes, não será motivo de resolução, nem mesmo de aplicação de penalidade ao incorporador, a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos após a data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento.

Se este prazo de 180 (cento e oitenta) dias for extrapolado, o adquirente, caso não tenha dado causa ao atraso, poderá pedir a devida resolução do negócio, recebendo os valores já pagos pelo bem, acrescidos de multa. Se não houver a resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, uma indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.

Já no caso de rompimento do contrato por culpa do adquirente, a norma assegura expressamente ao vendedor o direito a uma expressiva multa compensatória, de 25% a 50% do valor pago, assim como a retenção da comissão de corretagem. Essas punições contratuais foram previstas exatamente para indenizar o incorporador ou loteador, sendo evocadas unilateralmente em face do comprador, caso verificado a existência dos requisitos constituidores da inadimplência.

A resolução é desencadeada diante do inadimplemento absoluto da obrigação pelo adquirente, englobando-se aí os casos em que este último deseja abandonar o negócio por arrependimento, adentrando em caso de não pagamento. Para consolidação deste cenário não basta somente a falta de uma prestação (um mero atraso na entrega de um parcela, por exemplo), devendo ser mora mais grave, requerendo também, nos termos do art. 1º, do Decreto n. 745/1969, a interpelação do comprador por via judicial ou por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Ao ser notificado, o comprador tem prazo quinze dias para regularizar a situação, pagando valor em mora. Caso não o faça estará em mora absoluta/inadimplemento absoluto e, portanto, sujeito às determinações do art. 67-A.

Cria-se, enfim, uma penalidade contratual que tem força para desencorajar a saída súbita dos contratos de incorporação e loteamento por mera desistência, buscando sanar um perfil jurisprudencial permissivo, que vinha desequilibrando este mercado.

Portanto, caso queiram firmar um contrato de compra e venda imobiliária, as partes, inclusive o adquirente, devem se planejar muito bem, avaliando riscos e custos, ponderando cuidadosamente entre suas possibilidades (o que pode até mesmo encorajar uma melhora na concorrência do setor de imóveis), não podendo, em nenhuma forma, agir por impulso. Deve-se ter em vista que a promessa do contrato não é frágil, ela consolida um compromisso, um juramento, que, caso não cumprido, pode desencadear danos.

A JCM coloca-se à disposição para outros esclarecimentos sobre as novas disposições legais que tratam da dissolução do contrato por inadimplemento do adquirente da unidade imobiliária. Entre em contato através do e-mail empresarial@jcm.adv.br.

JCM Advogados Associados