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Impactos jurídicos do coronavirus no setor locatício

A situação de pandemia vivenciada no Brasil e no mundo e as medidas de contenção adotadas para frear a transmissão do vírus, afetam diretamente questões políticas, comerciais, econômicas e jurídicas. Diante deste cenário, as mais variadas dúvidas nos setores negociais vêm sendo suscitadas e a falta de precedentes judiciais gera a insegurança jurídica.

Em paralelo, o Poder Executivo tem se valido de suas atribuições e editado medidas com fulcro de regulamentar alguns setores, dentre os quais destaca-se o imobiliário.

Considerando a paralisação de todos os ramos de mercado, houve a relevante afetação da cadeia econômica e, como já esperado, diversos compromissos não serão arcados pelo contratante, inclusive o pagamento das prestações de aluguel.

Isto posto, o setor locatício preocupa-se principalmente com os empresários que locam imóveis para exercer suas atividades profissionais que estão, no momento, com a produção paralisada e, como consequência, não conseguirão arcar com os alugueis previamente firmados.

Nesses casos, havendo debate judicial, um dos fundamentos que pode ser suscitado com o intuito de justificar o requerimento de reajuste no valor pactuado, constitui-se na invocação da Teoria da Onerosidade Excessiva, que se opera pela absoluta ausência ou considerável diminuição de renda do locatário, criando um desequilíbrio contratual, havendo a clara necessidade de readequação no valor dos alugueis.

Outro viés argumentativo consiste na alegação de excludente de responsabilidade do locatário devido aos prejuízos que vem sofrendo, tendo em vista resultarem de caso fortuito ou força maior, sendo que este, não concorreu com responsabilidade aos danos causados ao locador.

Por fim, também é possível trazer essa discussão para a deterioração das faculdades do bem locado, uma vez que a locação comercial se presta a garantir ao locatário o uso, gozo e proveito do imóvel para fins de desenvolvimento de sua atividade empresarial, existindo inviolável nexo de causalidade entre o fim locatício e o bem alugado.

Portanto, tendo em vista que o empresário-locatário se encontra compelido a paralisar sua atividade por determinação do Estado, o contrato de locação comercial sofre um desequilíbrio que deverá ter recondução a uma prestação razoável ou até mesmo o seu cancelamento.

Um exemplo de estabelecimento que já sofre efeitos drásticos do cenário atual no ramo locatício são os shoppings centers, que tiveram em alguns Estados o fechamento temporário obrigatório determinado.

Mesmo em locais onde os shoppings estão abertos, o impacto no movimento dos consumidores causará diminuição nas receitas tanto dos lojistas, quanto das administradoras de shopping centers, já que grande parte dos contratos de locação estabelecem aluguel variável de acordo com o faturamento dos lojistas.

Nesse caso, cogita-se que os lojistas poderão buscar a suspensão do pagamento do aluguel por um determinado período, até que a situação seja normalizada. Tal pretensão poderá ser baseada tanto na aplicação do artigo 393 do Código Civil (caso fortuito ou força maior), quanto no artigo 22 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que prevê a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel.

Por outro lado, as administradoras dos shoppings que os fecharam por determinação do poder público, também são partes atingidas pelo caso fortuito/força maior. Destarte, ambos os lados teriam a mesma alegação caso houvesse uma demanda judicial, reforçando o entendimento de que não é possível aferir culpados neste momento, sendo o mais indicado buscar meios alternativos de resolução do conflito através do acordo.

Ressalta-se que os proprietários dos imóveis também estão sofrendo com o momento turbulento. Além do atraso nos pagamentos de aluguel, estes estão arcando com rompimento de contratos daqueles que já desistiram de tentar manter a atividade empresarial.

Ciente da instabilidade do setor locatício, o senador Antônio Anastasia criou o projeto de Lei 1179 de 2020 (Transformado na Lei Ordinária 14010/2020), que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19).

O projeto trazia uma breve regulamentação para as locações de imóveis urbanos (residenciais e comerciais):

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

O legislador havia se preocupado em poupar o locatário de ser despejado sem que houvesse a análise meritória do pedido, vedando a ordem de despejo somente com a apreciação do pedido liminar, nos casos das ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020. No entanto, o artigo mencionado foi vetado, sob a alegação de que:

“A propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio.”.

A Lei nº 14.010/20 não trouxe nenhuma outra previsão relevante que assegure o ramo locatício e oriente os interessados acerca da possibilidade de redução e/ou suspensão da cobrança de aluguéis, deixando novamente o setor sem respaldo legal que regulamente suas atividades nesse momento.

Indo em contrapartida ao movimento da desvalorização dos imóveis disponíveis para locação e, por isso, possivelmente afastando o debate judicial neste caso, o aluguel de galpões logísticos vem sofrendo uma alta procura, principalmente por serem utilizados para o armazenamento de mercadorias de vendas online, mercado que tem crescido com o confinamento.

Segundo Cesar Nasser, presidente do fundo Goodman Brazil Logistic Partnership (GBLP)[1], o aumento na demanda já está sendo sentido:

Devemos alugar áreas, nos próximos 15 dias, que levariam seis meses para ser locadas em uma situação normal.

A Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm) realizou uma pesquisa entre os dias 16 e 20 de março e constatou que algumas lojas virtuais registraram alta de mais de 180% em transações de produtos das categorias de alimentos e saúde.

A partir do cenário atual, o que se imagina é que o comércio virtual tenha uma importante crescente e, com isso, o aluguel dos galpões seja fomentado, indo na contramão dos demais tipos de imóveis.

A princípio, essas são as considerações jurídicas relevantes referentes ao setor locatício que podem ser debatidas a partir dos rasos elementos, informações e precedentes acerca dos efeitos e duração dessa pandemia.


[1]https://valorinveste.globo.com/mercados/renda-variavel/empresas/noticia/2020/03/25/coronavirus-acelera-demanda-por-galpoes.ghtml

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